【コラム】相続した実家、空き家を売却するには？基本ステップと節税特例を解説

11 分前

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親から相続した実家や、誰も住まなくなった空き家。「どう活用・処分すればいいか分からない」「所有しているだけで固定資産税や維持費がかかる」とお悩みではありませんか？

相続した不動産の売却は、名義変更の手続きや税金の特例など、通常の売却とは異なるポイントがいくつもあります。

今回は、相続した実家・空き家をスムーズに売却するための手順と、知っておくべき「税金が大幅に安くなる特例」について分かりやすく解説します。

1.遺産分割協議＆相続登記（名義変更）:最初に行う最重要手続き。

まずは相続人全員で「誰がどの資産を引き継ぐか」を決める遺産分割協議を行い、不動産の名義を亡くなった方（被相続人）から相続人に変更する**「相続登記」**を行います。

※相続登記は売却手続きを行うための前提条件であり、義務化されています。

2.現地調査＆不動産会社による査定:価格と費用の把握。

建物の状態や敷地の境界、権利関係を確認し、不動産会社に査定を依頼します。売却代金の想定額と併せて、仲介手数料や片付け費用などの見積もりを把握します。

3.家財処分・測量・解体などの準備:必要に応じて実施。

室内に残された遺品や家財の処分を進めます。戸建てや土地の場合は隣地との「境界確定測量」や、必要に応じて建物の「解体（更地化）」を検討します。

4.売買契約・引き渡し＆確定申告:資金の清算と完了。

買主様と売買契約を結び、物件の引き渡しと代金受領を行います。売却益（譲渡所得）が出た場合は、翌年の2月16日〜3月15日の期間に確定申告を行います。

相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常は約20%〜40%の譲渡所得税がかかります。しかし、一定の条件を満たすことで税金負担を大幅に軽減できる特例が存在します。

相続した実家（空き家）を売却した際、要件を満たせば譲渡所得（利益）から最大3,000万円まで控除できる非常に強力な特例です。

主な適用要件:
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準の戸建て）であること
- 相続開始直前まで亡くなった方が一人で暮らしていたこと
- 相続から売却まで、賃貸や事業用として使われていない（空き家である）こと
- 新耐震基準を満たすリフォームをして売却するか、解体して更地として売却すること（※2024年以降の改正により、買主側が売却翌年3月15日までに解体・耐震リフォームをする場合も適用可能）
- 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

相続税を納付した人が、相続開始の翌日から3年10ヶ月以内に相続した不動産を売却した場合、「支払った相続税の一部」を売却時の取得費（必要経費）に加算できる特例です。

放っておくと固定資産税が最大6倍に？
誰も住まない空き家をそのまま放置し「特定空家」や「管理不全空家」に指定されると、固定資産税の住宅用地特例（減額措置）が解除され、税金が大幅に上がってしまうリスクがあります。
特例には「期限」がある
節税特例はいずれも「相続発生から〇年以内」という厳しい期限が設けられています。名義変更や家財処分の手続きには時間がかかるため、早めの行動が不可欠です。