株式会社リワード

2011年3月11日に発生した東日本大震災では、東北地方を中心に大きな被害が生じました。 一方、首都圏にも少なからず被害が発生していたことは、あまり報道されませんでしたが事実でした。 とりわけ、湾岸エリアに多く建ち始めていたタワマンでは、停電によるエレベーターの停止、給水塔に組み上げるポンプの作動停止による給水の停止などによって、居住することが不可能な状態に陥りました。 躯体そのものが地震によって傾いたり倒壊することこそなかったものの、生活インフラである電気が止まることで、生活に多大な影響が出ることが明らかになったのです。 また、千葉県浦安市のJR新浦安駅周辺では、厳しい土地の液状化現象に見舞われ、道路はグニャグニャとなり、マンホールが飛び出し、車の通行はおろか、歩行すら困難な状況に陥りました。 こうした事態を受けて、震災後は一時、湾岸部など埋立地に建つタワマンは不人気となり、また津波の発生などが予想される湘南エリアや房総、三浦半島エリアの住宅地価が下落しました。 その後デベロッパーは対策に乗り出し、最近分譲される多くのタワマンではこうした事態に

物価高騰が止まらない2026年現在、不動産価格への影響は非常に複雑ですが、結論から申し上げれば**「二極化を伴う高騰」**が続いています。 宅建士として、そしてカウンセラーとして、この状況をどう読み解き、お客様に伝えるべきか整理しました。 1. 物価高騰が不動産価格を押し上げる「3つの要因」 ① 建築コストの「下限」の底上げ ウッドショックに始まり、現在は鋼材、コンクリート、さらに2024年問題以降の物流費・人件費の高騰が直撃しています。 新築の価格維持：  建築原価が上がっているため、新築価格を下げることは構造的に不可能です。これが中古市場の価格を支える「下支え」となっています。 ② インフレヘッジとしての不動産需要 通貨の価値が目減りするインフレ局面では、現金を「現物資産（不動産）」に替える動きが強まります。特に海外投資家にとって、円安と物価高が続く日本（東京）の不動産は、まだ相対的に「割安で堅実な投資先」と映っています。 ③ 「住宅ローン控除」と「金利」のチキンレース 金利上昇局面ではありますが、依然として住宅ローン控除等の税制優遇があるた

令和8年度税制改正の中でも影響の大きい「個人の税金（所得税）」の見直しについて、わかりやすく解説します。 まず、所得税は「収入 － 控除」に税率をかけて計算されます。この“控除”が大きくなるほど、税金は安くなります。 今回の改正のポイントは、「基礎控除」と「給与所得控除」が増えることです。 ■ 現行制度（令和7年） 現在の基礎控除は、基本は58万円です（合計所得2,350万円以下）。 ただし、所得が高くなると段階的に減り、48万円→32万円→16万円→0円となります。 また、所得が低い人には上乗せがあり、最大で37万円が加算されます。 そのため、基礎控除は最大95万円（58万円＋37万円）になるケースもあります。 ■ 改正後（令和8年以降） 今回の改正では、この基礎控除のベースが58万円から62万円に引き上げられます。 さらに、低～中所得者には次の上乗せがあります。 ・489万円以下：＋42万円（令和8年・9年） ・489万円超～655万円以下：＋5万円 これにより、基礎控除は最大104万円（62万円＋42万円）まで増えます。

不動産のプロ（宅建士）として、そして心理カウンセラーとして、「資産価値が崩壊するリスク」と「住む人のメンタルを削るリスク」の両面から、**「買ってはいけない物件」**のワースト条件を整理しました。 これらに該当する物件は、出口戦略（転売・賃貸）が極めて難しくなるため、慎重な判断が必要です。 1. 「出口」が見えない物件（資産価値のリスク） 旧耐震基準のマンション（1981年5月以前の建築確認） 理由:  住宅ローン控除が受けられないケースが多く、次の買い手がローンを組みにくいため、売りたい時に売れません。耐震補強計画がない場合は特に危険です。 「再建築不可」の戸建て 理由:  接道義務（道路に2m以上接しているか）を満たしていない物件です。一度壊すと二度と建て替えられず、担保価値が低いため銀行融資も通りにくいです。 管理費・修繕積立金が「安すぎる」または「滞納が多い」 理由:  一見お得に見えますが、必要な修繕ができず、将来的に「修繕一時金」として数百万円請求されたり、スラム化したりするリスクがあります。 2. 「負のエネルギー」が強い物件（心理

将来価格が上がる（あるいは下がりにくい）マンションを見極めるには、不動産鑑定の視点と、心理カウンセラー的な「人の流れ（需要）」を読む視点の両方が必要です。 2026年現在の市場環境を踏まえた、 「勝てるマンション」の5つの条件 を整理しました。 1. 「希少性」のある立地（再開発・インフラ） 地価を決める最大の要因は「代替不可能な立地」です。 再開発計画の有無:  既に完成した街より「これから数年かけて駅前が変わる」「新路線が通る」場所は、含み益が出る可能性が高いです。 ハザードマップの安全性:  異常気象が増える昨今、高台や地盤の強いエリア、浸水リスクの低い場所は、将来的な「安心料」として価格に上乗せされます。 2. 「管理」の質を見極める（マンションは管理を買え） 建物自体の寿命よりも、管理の良し悪しが資産価値を左右します。 修繕積立金の状況:  適切に積み立てられているか？ 将来の徴収金跳ね上がりのリスクはないか？ 管理組合の活動:  共用部（エントランスやゴミ置き場）が綺麗か？ 2026年現在は**「ZEH（省エネ性能）」や「EV充電設備

都市部を中心に不動産価格の高騰が続いています。 マイホームの購入を考えている方には悩ましい状況ですが、売却する側には追い風となっています。 売却益に対する税負担をどう抑えるかもより重要になってきました。 「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」（以下、「3,000万円特別控除」）は、マイホーム売却時に大きな節税効果をもたらす代表的な特例です。 ■「3,000万円特別控除」とは マイホームを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。 例えば、このようなイメージです。 売却益が2,500万円 → 控除により課税所得はゼロ 売却益が4,000万円 → 控除後の1,000万円にのみ課税 ※課税所得がゼロになっても住民税はかかる場合があります。 適用を受けるための主な要件は次の通りです。 1.対象の資産は、現在自分が住んでいる、または住まなくなってから3年経った年の年末までに売却した家であること 2.家屋とともにその敷地・借地権も売却すること（災害により家がなくなっ

初めましてこんにちは。 私は取締役副社長を務めております、上杉千夏と申します。 「心」と「住まい」の伴走者 心理カウンセラー × 宅地建物取引士 ​ 不動産売買の現場には、常に「心」の動きがあります。 大切な実家を手放す寂しさ、   新しい生活への不安、相続を巡る親族間の葛藤……。   書類を整えるだけでは解決できない「感情の整理」があることを、私は多くの現場で見てきました。 ​ 私は、心理カウンセラーとしてお一人おひとりの心に寄り添い、宅地建物取引士として確かな実務を提供することで、お客様が「納得感」を持って次の一歩を踏み出せるようサポートいたします。 「独りで抱える時間を、未来を創る時間に。」 ​ ​詳細については先ずはお電話かメールにてお問い合わせくださいますと幸いです。 TEL：03-6428-6478 MAIL：c-uesugi@rewardfirst.jp

1.「囲い込み」が正式に処分対象へ 2025年からの法改正により、不動産会社が物件情報を独占する「囲い込み」が厳格に禁止されました。 注意点:  売却を依頼したら、必ず「レインズ（指定流通機構）」の登録証明書を確認してください。他社からの内見希望を不当に断っていないか、透明性を求める権利が売主にはあります。 仲介手数料の上限引き上げ（低価格物件） 800万円以下の物件を売却する場合、不動産会社が受け取れる手数料の上限が**30万円（＋税）**に引き上げられました。 注意点:  大田区でも築古の戸建や小さな区分所有などでは影響する可能性があります。以前より手数料が高くなる分、しっかりとした広告活動を約束させることが重要です。 2. お金と税金に関する注意点 「5年の壁」と「3,000万円控除」 短期vs長期譲渡所得:  所有期間が5年以下だと税率が約39%、5年超だと約20%と、 約2倍の差 があります。 確定申告は必須:  「3,000万円の特別控除」を使えば税金がゼロになるケースが多いですが、これを使うには 売却翌年の確定申告が絶対条件 です。

かつて「マイホーム」といえばピカピカの新築を意味していましたが、2026年現在、その常識は過去のものとなりました。東京23区の新築マンション平均価格が1億円の大台に定着し、金利も緩やかな上昇局面にある今、不動産売買の現場では「賢い選択」の基準が劇的に変化しています。 1. 「新築至上主義」から「資産価値の多層化」へ 今の市場を象徴する言葉は「多層化」です。単なる二極化ではなく、物件のスペックや立地、管理状態で価値が細かく分断されています。 大吉（勝ち組）：  再開発が約束された駅前、または「AI・省エネ性能」が完備されたスマートビル。これらは金利上昇局面でも価格が落ちにくい「現物資産」としての強みを発揮しています。 中吉（現実解）：  注目は、都心の隣駅や急行停車駅などの「セカンドベスト」エリアです。新築を諦めた層が中古＋リノベーションに流れ、実需（住むための需要）が非常に厚くなっています。 凶（リスク）：  駅から遠い、管理費の滞納がある、あるいは災害リスクが可視化された物件。これらは「負動産」化のスピードが早まっており、売却の判断は1日でも早

不動産業界の「今」（2026年3月時点）は、記録的な価格高騰と、それに対する消費者の行動変化、そしてAIによる業界再編の波が同時に押し寄せている非常にエキサイティングで、かつシビアな状況にあります。 主要なトピックを4つのポイントで整理しました。 1. 「新築氷河期」と「こちくら郊外」 首都圏を中心に、新築マンション価格は一般層の手が届かないレベル（東京23区で平均1億円超）まで高騰し、ついに「新築氷河期」と呼ばれる状態に突入しています。これを受けて、消費者のニーズは以下のように変化しています。 こちくら郊外：  「遠くても、交通の 便 が良く、住環境が 快 適」な郊外エリア（中野、浦和、相模大野などの再開発エリア）へのシフト。 卒・タワマン：  高値のうちに都心のタワマンを売却し、利益を確定させてコスパの良い物件へ住み替える動き。 0LDK：  専有面積が狭まる中、あえて仕切りをなくして空間を広く使う、あるいは共用部を活用する新しい住居スタイルの浸透。 2. 不動産投資の主役交代 金利上昇局面に入ったことで、投資戦略も「インカムゲイン（家賃収入

給付付き税額控除とは、端的に言うと、税額控除と現金給付を組み合わせた制度になります。 たとえば一定額の税額控除（１０万円相当）が設けられた場合、従来の税額控除では、所得が少なく、もともとの納税額が３万円の人は、税額控除の効果も３万円相当となり、恩恵を十分に受けられません。 一方で、給付付き税額控除では、３万円の減税を行った上で、不足分である７万円は現金で給付されることになります。 病気や育休など、所得がなく減税では支援ができない方たちに対しても広く支援ができる政策手法として注目されています。 実は、この給付付き税額控除やそれに似たような制度は海外ではよく使われている政策になります。 １．アメリカ Ｅａｒｎｅｄ　Ｉｎｃｏｍｅ　Ｔａｘ　Ｃｒｅｄｉｔ 働いている人を対象にした税額控除ですが、控除しきれない分は現金給付となり、子供の人数が多いほど控除額（給付額）が増えます。 ２．カナダ Ｃａｎａｄａ　Ｗｏｒｋｅｒｓ　Ｂｅｎｅｆｉｔ こちらもアメリカ同様、低～中所得の労働者向けの税額控除で、還付型として給付される形になり、世帯構成で給付が変わり

① まず東京全体の流れを把握 東京の地価は近年上昇傾向が続いている 2025年：東京の住宅地平均 約77万円/㎡（23区平均）  新築・中古とも価格は上昇し、23区の中古マンション平均も高騰傾向  → 結論： 「今は売りやすい市況」＝売却タイミングとしては悪くない ② 大田区のリアルな売却相場（直近） ■中古マンション 売却相場：約5,900万円前後（2026年時点）  単価：約82万円/㎡  平均販売期間：約5.4か月  平均値下げ率：約2〜3％  ■取引事例ベース 平均売却額：約3,182万円（小型物件含む）  平均専有面積：38㎡ 築年：約23年 単価：86万円/㎡前後（2024年）  ※ワンルーム等が多く含まれるため、 ファミリータイプはこれより高い 。 ③ 戸建て・土地の目安 戸建て平均：約7,000万円前後（100㎡想定）  住宅地は立地で大きく変動（駅距離・用途地域・接道） ④ 大田区は「23区の中では中間価格帯」 70㎡中古マンション：約5,300万円平均  23区中心部より安く、郊外より高い つまり 「割安感＋実需が強いエリア」

「相続の常識」を、日本でよくある誤解も含めて 最低限これだけは知っておきたいポイント にまとめます。 相続の基本的な常識（日本） 1. 相続は「人が亡くなった瞬間」に始まる 亡くなった時点で、 相続人・相続財産・相続割合 が確定 何もしなくても自動的に相続人になる→ 放っておくと 借金も相続 する 2. 相続人の順位は法律で決まっている 遺言がない場合は以下の順番👇 1️⃣ 配偶者 （常に相続人）2️⃣ 子 （子が亡くなっていれば孫）3️⃣ 直系尊属 （父母・祖父母）4️⃣ 兄弟姉妹 （甥・姪まで） ※ 内縁の妻・夫は相続人になれない（ここが誤解多い） 3. 法定相続分の「基本」 例：配偶者と子1人→ 配偶者1/2、子1/2 例：配偶者と子2人→ 配偶者1/2、子は1/4ずつ ※ あくまで「目安」👉 遺言があれば割合は変えられる 4. 遺言が最優先される（超重要） 法律よりも 遺言が優先 手書きでもOK（自筆証書遺言） 2020年以降、 法務局で保管可能 （紛失・改ざん防止） ⚠ ただし 「遺留分」 （最低限もらえる権利）だけは侵害不可 5.

2025年の日本不動産業界概要（2025年12月時点） 2025年は、 政策金利の上昇（日銀が0.5%へ引き上げ） 、建築費の高止まり、人口減少・高齢化の進行が市場に影響を与えつつ、全体として 価格高止まり・投資活発 な年となりました。大暴落の予測（2025年問題関連）は外れ、都市部を中心に需給逼迫が続き、賃料・価格の上昇基調が維持されています。ただし、二極化が進み、地方や低需要エリアでは調整圧力が増しています。 主な市場動向 セクター 2025年の主な状況 今後の見通し（2026年以降） 住宅（マンション） 新築供給減少（首都圏上半期11%減）、平均価格高騰（東京23区中古平米単価バブル超え）。家賃上昇（東京シングル向き10万円超）。 高金利で実需層離れ加速も、富裕層・投資需要で高止まり。二極化進行。 オフィス 空室率低下（東京都心5区1.3〜2.4%台、8ヶ月連続低下）。賃料上昇（成約賃料QoQ+11.5%）。出社回帰・拡張需要強。 供給限定的で需給逼迫継続。潜在空室消化でさらに低下予想。 投資市場 上半期投資額3兆円超（前年比22%増）、通

無限の成長を前提とした社会の制度と規範 現代の多くの社会、特に資本主義中心の経済システムは、 経済の無限成長（infinite growth）を前提 として設計されています。これは、GDP（国内総生産）の継続的な拡大を成功の指標とし、資源が有限な地球上で永遠に成長可能という信念に基づいています。しかし、1972年のローマクラブ報告書『成長の限界』（The Limits to Growth）で指摘されたように、人口増加・資源消費・環境汚染の指数関数的な拡大は、有限な地球で持続不可能です。この前提が社会の制度（法律・経済構造）と規範（価値観・行動基準）に深く組み込まれ、さまざまな問題を生んでいます。 無限成長前提が支える主な社会制度と規範 制度/規範の例 内容と無限成長前提の役割 問題点（批判） 資本主義経済システム 利益追求・資本蓄積を原動力に、企業は毎年成長（売上・株価向上）を義務づけられる。株主価値最大化が優先。 資源枯渇・環境破壊を加速。格差拡大（富が上位に集中）。「成長なければ崩壊」の宿命。 債務・金融制度 利子付き債務が成長を前提（借金返

相続対策の詳細（2025年12月時点） 相続対策とは、主に 相続税の節税 、 遺産分割のトラブル防止 、 認知症等による資産凍結の回避 を目的とした生前準備のことです。日本では2025年問題（団塊世代の高齢化による大相続時代）で相続件数が急増しており、早めの対策が重要です。相続税の基礎控除は変わらず「3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数」ですが、生前贈与のルールが変わっています。 相続税の基本（2025年現在） 基礎控除額 ：3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数 （例：配偶者 + 子2人 → 4,800万円まで非課税） 税率 ：10%〜55%（累進課税） 課税対象 ：遺産総額から基礎控除・各種特例を引いた額 2025年度税制改正：基礎控除に変更なし。主な変更は登録免許税の免税延長や物納制度の見直し。 主な相続対策の種類と詳細 対策方法 内容・効果 メリット 注意点・デメリット 適用タイミング 生前贈与 毎年110万円以内の暦年贈与で相続財産を減らす。特例（住宅資金、教育資金など）活用で非課税枠拡大。 相続財産減少で直接節税

（１）2025年から導入される超富裕層向け「ミニマムタックス」とは 　日本では2023年度税制改正法案の成立を受け、2025年（令和7年）分の所得から、超富裕層を対象とした新たな追加課税措置 「ミニマムタックス」が導入されることになりました。これは、極めて高い所得を得る納税者について、 一定の最低限の税負担を求める制度であり、従来の仕組みでは生じていた負担率の逆転現象を是正する目的があります。 今回の税制改正には、ミニマムタックスのほか、NISA制度の抜本的拡充・恒久化、スタートアップ投資への非課税措置の創設、 特定非常災害に係る損失繰越控除の見直しなどが含まれています。 NISAに関しては、つみたてNISA・一般NISAともに口座開設期間の制限がなくなり、 非課税投資枠も大きく拡大するなど、国民の投資促進も同時に図られています。 （２）「1億円の壁」是正のための新制度 　ミニマムタックス導入の背景には、日本で問題視されてきた「1億円の壁」の存在があります。 所得税は累進課税であり、所得が高くなるほど税率が上がる仕組みです。給与所得などに対す

認知症と診断された後でも、 完全に相続対策ができなくなるわけではありません が、 大幅に制限されます 。主な理由は、民法で定められた「意思能力（判断能力）」の有無です。認知症の進行度によって異なり、軽度であれば一部の対策が可能ですが、重度になると本人が行う法律行為（遺言作成、生前贈与、家族信託契約など）が無効になる可能性が高いです。 認知症診断後の相続対策の可否（主なもの） 対策内容 診断後可能か 理由・注意点 遺言書の作成 軽度なら可能（ただしリスクあり） 遺言能力（内容を理解し判断できる状態）が必要。公正証書遺言で医師の立会いや診断書を準備すると有効性が強まるが、重度では無効判定のリスク大。 生前贈与 基本的に不可 判断能力不足で贈与契約が無効に。税務上も争いの原因になる可能性。 家族信託の組成 軽度なら可能（公証人の判断次第） 契約内容を理解できる状態であれば可。重度では原則不可。認知症対策の強力な手段だが、診断前が理想。 生命保険加入・変更 基本的に不可 契約行為のため判断能力が必要。 不動産売却・資産組替 基本的に不可 本人の契約が必要

日本（特に東京）の不動産業界が現在「バブル崩壊」の局面に入っているかどうかについて、2025年12月時点での状況を整理してお伝えします。 1. 現在の状況（2024〜2025年） オフィス市場 東京23区のオフィス空室率は2025年11月時点で6.5〜7%前後と、コロナ前の水準（1〜2%台）から大幅に上昇したまま高止まりしています。特に新築大型ビルの供給過多（2023〜2025年に過去最大級の新規供給）が続き、賃料は下落基調です。一部エリア（丸の内・渋谷など）ではまだ強いものの、全体としては「ミニバブル崩壊」と言える状況です。 住宅市場（マンション） 新築マンション価格は2024〜2025年も上昇が続いており、東京都心3区の平均価格は1億3000万円を超えています（2025年11月時点）。 しかし2025年に入って販売戸数が急減、在庫が積み上がり、値引きや販売延期が目立つようになりました。特に「億ション」と呼ばれる高額物件の契約率が60%を割り込む月が続出しており、2025年後半から「高値圏での売れ残り」が顕著になっています。...

◆ 1. 資産価値が落ちにくい（むしろ上がることも多い） 23区は人口・企業・大学・交通網が集中しており、 日本で最も需要が安定しているエリア です。 ・駅近・ターミナル駅・再開発エリアに近ければ、10〜20年後でも価値が大きく下がりにくい。実際、ここ10年以上、23区は中古マンション価格が上昇または横ばいのエリアが多いです。 → “買って終わり”ではなく、“資産として持てる”可能性が高い。 ◆ 2. 賃貸に出しても借り手がつきやすい 23区は単身〜ファミリーまで幅広い層がいて、需要が非常に強いので、 もし住まなくなった場合でも、人に貸せば家賃収入を得られる 。 つまり、・自分で住む・貸して収益化する・売却すると出口戦略が複数とれるのが大きなメリット。 ◆ 3. 売却時に大きく損しにくい 地方の持ち家は、「10〜20年後に価値がほぼゼロ or 大幅下落」ということが珍しくありません。 一方23区は、 下落幅が小さく、中には購入時より高く売れる物件もある 。 特に・山手線内側・人気学区・大型再開発エリア（品川・高輪、渋谷、新宿、豊洲、有明、北千住な