【コラム】相続税対策としての不動産活用

相続税対策としての不動産活用は、2026年現在の税制改正や市場動向を踏まえると、単に「評価額を下げる」だけでなく、「収益性」と「遺産分割のしやすさ」を同時に設計する高度な戦略が求められます。

心理カウンセラー兼宅建士として、数字のメリットと家族の平穏を両立させる活用術を整理しました。

1. なぜ不動産が「相続税対策」になるのか？

相続税計算において、現金は「額面通り（100%）」で評価されますが、不動産は実勢価格よりも低い「路線価」や「固定資産税評価額」で計算されるため、資産圧縮効果が生まれます。

① 「小規模宅地等の特例」の最大活用

亡くなった方が住んでいた、あるいは事業をしていた土地について、一定の要件を満たせば評価額を最大80%減額できる制度です。

• 2026年のポイント: 同居親族がいない場合でも、借家住まいの親族（家なき子）が相続する際の要件など、最新の適用ルールを司法書士・税理士と連携して確認することが必須です。

  
  

② 貸家建付地（かしやたてつけち）による評価減

自分の土地に賃貸マンションやアパートを建てて貸し出すと、「借地権割合×借家権割合」の分だけさらに評価額が下がります。

• 効果: 現金で持っているよりも、評価額を実質的に半分以下に抑えられるケースもあります。

  
  

2. 2026年版：戦略的な不動産活用の形

A：老朽化した実家の「建て替え・リノベーション」

南六郷エリアに多い「古い戸建て」を、省エネ性能の高い「賃貸併用住宅」に建て替える手法です。

• メリット: 自宅部分で「小規模宅地の特例」を受けつつ、賃貸部分で収益を得て相続税の納税資金を確保できます。2026年は省エネ性能が高いほど税制優遇が大きいため、性能アップは必須です。

  
  

B：タワーマンションから「築浅コンパクトマンション」へ

かつての「タワマン節税」は税制改正により監視が厳しくなっています。

• 新潮流: 換金性が高く、遺産分割がしやすい都心・駅近の1K・1LDKマンションを複数所有する形です。南六郷周辺なら、羽田空港アクセスが良いエリアの築浅物件は、出口戦略（売却）も描きやすく、家族間での「平等な分割」に役立ちます。

  
  

3. 心理カウンセラーが教える「対策の落とし穴」

相続税対策を急ぐあまり、「家族の感情」を置き去りにすると、節税額以上の損失（紛争）を招きます。

• 「負債」を遺すリスク: 節税のために巨額のローンを組んでアパートを建てた結果、空室が続き、子が借金に苦しむケースがあります。

  
  

• 遺留分への配慮: 長男に不動産、次男に現金……と分ける際、不動産の評価が高すぎると、次男から「不公平だ」と不満が出ます。

  
  

• カウンセラーのアドバイス: 「いくら得するか」よりも、「この対策で家族が仲良く暮らせるか」を優先してください。生前に家族会議を開き、あなたの想いを伝えておくことが、最大の相続税対策になります。