【コラム】不動産バブル静かな崩壊・・?

日本（特に東京）の不動産業界が現在「バブル崩壊」の局面に入っているかどうかについて、2025年12月時点での状況を整理してお伝えします。

1. 現在の状況（2024〜2025年）

• オフィス市場 東京23区のオフィス空室率は2025年11月時点で6.5〜7%前後と、コロナ前の水準（1〜2%台）から大幅に上昇したまま高止まりしています。特に新築大型ビルの供給過多（2023〜2025年に過去最大級の新規供給）が続き、賃料は下落基調です。一部エリア（丸の内・渋谷など）ではまだ強いものの、全体としては「ミニバブル崩壊」と言える状況です。

• 住宅市場（マンション）

  • 新築マンション価格は2024〜2025年も上昇が続いており、東京都心3区の平均価格は1億3000万円を超えています（2025年11月時点）。

  • しかし2025年に入って販売戸数が急減、在庫が積み上がり、値引きや販売延期が目立つようになりました。特に「億ション」と呼ばれる高額物件の契約率が60%を割り込む月が続出しており、2025年後半から「高値圏での売れ残り」が顕著になっています。

  • 中古マンションも成約件数が2024年から前年割れが続き、価格は横ばい〜微減に転じています。

• 商業用不動産（店舗・ホテル） 訪日外国人需要は回復したものの、円安による建築費・人件費の高騰で収益性が悪化。2025年に入って地方都市を中心に商業施設やホテルの破綻・売却事例が急増しています。

  
  

2. バブル崩壊と言えるかどうかの判断

項目	1990年代バブル崩壊時	現在（2025年）	類似度
地価急落	△50〜80%下落	まだほぼ横ばい〜微減	×
取引量の蒸発	ほぼ取引停止	新築は減少、中古は低迷	△
金融機関の不良債権急増	急増	まだ表面化していない	×
デベロッパー倒産	多数	2025年は増加傾向だがまだ少数	△
価格が実需から乖離	極端に乖離	かなり乖離（特に新築）	◯

→ 結論：「ミニバブル崩壊の初期段階」には入っているが、1991〜1995年レベルの本格崩壊にはまだ至っていない

3. 今後（2026年以降）の注目ポイント

• 2026〜2027年に予定されている大規模再開発（虎ノ門・品川など）の完成で、さらに供給過多が加速する可能性

• 金利上昇（日銀の追加利上げ観測が2025年末から再燃）

• 人口減少・テレワーク定着による構造的なオフィス需要減

• 建築費の高止まりによる新規着工の大幅減少（既に2025年は着工戸数3割減）

まとめ（2025年12月時点の見立て）

• 東京の不動産は「2021〜2024年のミニバブル」が終わり、2025年から調整局面に入った

• ただし地価が急落するような本格崩壊はまだ起きていない

• 最もダメージが大きいのは「高値で仕込んだデベロッパー」と「2023〜2024年に高値買いした投資家」

• 実需層（特に初めてのマイホーム購入者）にとっては、2026年以降にチャンスが広がる可能性が高い

つまり「バブル崩壊は始まったが、まだ序章」というのが現在のコンセンサスです。