【コラム】不動産価格高騰の今こそ知っておきたい「3000万円特別控除の特例」

都市部を中心に不動産価格の高騰が続いています。 マイホームの購入を考えている方には悩ましい状況ですが、売却する側には追い風となっています。 売却益に対する税負担をどう抑えるかもより重要になってきました。 「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」（以下、「3,000万円特別控除」）は、マイホーム売却時に大きな節税効果をもたらす代表的な特例です。

■「3,000万円特別控除」とは マイホームを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。 例えば、このようなイメージです。

売却益が2,500万円 → 控除により課税所得はゼロ

売却益が4,000万円 → 控除後の1,000万円にのみ課税

※課税所得がゼロになっても住民税はかかる場合があります。

適用を受けるための主な要件は次の通りです。

1.対象の資産は、現在自分が住んでいる、または住まなくなってから3年経った年の年末までに売却した家であること

2.家屋とともにその敷地・借地権も売却すること（災害により家がなくなった場合や家を取り壊してから1年以内に売った場合は例外です）

3.売った年の前年・前々年にこの特例や譲渡損失の特例の適用を受けていないこと

4.親子・夫婦など特別な関係のある相手への売却ではないこと ※適用には確定申告が必要です。

■他の特例や住宅ローン控除との併用制限 マイホーム譲渡には他にもいくつか特例がありますが、「3,000万円特別控除」と併用できるものとできないものがあります。 所有期間が10年を超えるマイホーム譲渡の「軽減税率の適用」は併用できますが、売却益への課税を将来に繰り延べる「特定のマイホームの買換え特例」は併用できません。 購入の際の住宅ローン控除とも一定期間（居住年およびその前2年とその後3年の計6年間)併用できません。 この期間を除けば併用可なので、それより前から残る住宅ローン控除があっても「3,000万円特別控除」を適用することはできますが、 同じ年の買い換えとなると併用できず、「3,000万円特別控除」か住宅ローン控除かを選択することになります。

売却益が大きい場合は「3,000万円特別控除」、売却益が小さく住宅ローンが多い場合は住宅ローン控除が有利になりますが、 住宅ローン控除額は、入居年や住宅の種類、返済ペース（各年末のローン残高）などによっても変わってきますので、必ず個別に試算して、どちらが有利になるか判断することが重要です。

■基礎控除や配偶者控除への影響 いつも還付なのに、今年は確定申告をしたら納付になってしまった.....。 配偶者控除・配偶者特別控除は納税者本人の合計所得1,000万円以下が判定要件の一つになりますが、その合計所得には3,000万円特別控除前の譲渡所得が加算されます。 合計所得2,500万円以下で適用される基礎控除も同様で、売却益が大きく出やすい現在、確定申告したらこれらの控除が外れて納付になってしまう可能性はあります。 金額が拡充された基礎控除が受けられなくなるのはなんだか悲しいですが、合計所得を2,500万円以下に収まれば少しは基礎控除が戻ります。 そのためにも取得費や譲渡費用をきちんと計算に入れて、少しでも譲渡所得を抑えましょう。

※「3,000万円特別控除」に関する細かな適用要件や詳しい内容は国税庁のHPをご確認ください。 【No.3302マイホームを売ったときの特例】 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

売却を検討されている方は、早めに税務面の確認を行うことで、最適な手続きをしていただけますように。