【コラム】不動産売却の税金で損しないために──控除や特例を最大限に活用する方法

はじめに

不動産を売却する際、多くの方が「いくらで売れるか」に注目されますが、実際に手元に残る金額を左右するのは税金です。

売却益に対しては譲渡所得税が課され、条件によっては数百万円の税負担が発生することもあります。ですが、国が用意している控除や特例を活用することで、これを大きく軽減できる場合があります。

本コラムでは、不動産会社の視点から「損しない売却」のための税制知識と、控除・特例の活用ポイントをわかりやすくご紹介いたします。

不動産売却時に発生する税金とは

不動産を売却すると、その利益（譲渡所得）に対して「譲渡所得税」が課されます。以下のような計算式で求められます：

譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）

この譲渡所得に対して、所得税・住民税・復興特別所得税が課税され、所有期間によって税率が異なります。

所有期間と税率の違い：

所有期間	所得税	住民税	合計税率（概算）
5年以下（短期譲渡）	30%	9%	約39%
5年超（長期譲渡）	15%	5%	約20%

税率の差は非常に大きく、売却のタイミングによって納税額が大きく変わることを意味します。

控除や特例を活用して、課税額を抑える

適用条件を満たすことで、譲渡所得から大幅に税額を減らせる制度がいくつか存在します。

ここでは主な4つをご紹介します。

1. 3,000万円特別控除（居住用財産の特例）

自宅を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

• 主な条件：

  • ご本人が住んでいた家であること

  • 親族や特別な関係のない第三者への売却であること

この制度により、譲渡所得が3,000万円以下であれば、実質的に税金がかからないケースもあります。

2. 所有期間10年超の軽減税率の特例

自宅の所有期間が10年を超える場合は、税率がさらに軽減されます。

• 6,000万円以下の部分：

  • 所得税10%、住民税4%

• 6,000万円超の部分：

  • 所得税15%、住民税5%

※3,000万円特別控除との併用が可能です。

3. 特定居住用財産の買換え特例

売却した住宅に代わり、新たな自宅を購入（または建築）した場合、譲渡益への課税を繰り延べることができる制度です。

• 適用には詳細な要件あり：

  • 売却価格よりも高額な新居の取得など

ただし、将来的に新居を売却する際に課税される可能性がある点には注意が必要です。

4. 取得費加算の特例（相続不動産の売却）

相続で取得した不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。

• 適用期限： 相続開始から3年10ヶ月以内の売却が条件

• 節税効果： 譲渡所得が圧縮され、結果として課税額が軽減される

注意したいポイントとよくある落とし穴

• ✅ 確定申告が必要です控除や特例は自動的には適用されません。毎年2月中旬〜3月中旬の確定申告期間内に、必要書類を整えて申告する必要があります。

• ✅ 特例の併用には制限がありますたとえば、「3,000万円控除」と「買換え特例」は併用不可です。どちらが有利か、事前にシミュレーションを行いましょう。

• ✅ 取得費や譲渡費用の資料は早めに準備を売却後に証明書類が見つからないと、結果的に税額が増えてしまうこともあります。

売却前にできる、税金対策のチェックリスト

• ✅ 売却不動産の「取得費」が明確に分かる書類を保管

• ✅ 所有期間の確認（短期・長期か）

• ✅ 控除や特例の該当要件を把握

• ✅ 売却時期や買い換え予定の有無を整理

• ✅ 税理士または不動産会社に早めに相談

まとめ

不動産売却において、税金対策は売却価格と同じくらい重要です。特に、3,000万円特別控除や軽減税率などの制度は、活用するか否かで手取り金額に大きな差が出ます。

不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ事前にこれらの制度について把握し、専門家にご相談のうえ、賢い売却を実現してください。

弊社では、不動産売却に伴う税金に関するご相談や、控除・特例の適用可能性のご案内も行っております。

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