【コラム】大田区・東京エリアの売却相場の考え方

① まず東京全体の流れを把握

• 東京の地価は近年上昇傾向が続いている

• 2025年：東京の住宅地平均 約77万円/㎡（23区平均） 

• 新築・中古とも価格は上昇し、23区の中古マンション平均も高騰傾向 

→ 結論：「今は売りやすい市況」＝売却タイミングとしては悪くない

② 大田区のリアルな売却相場（直近）

■中古マンション

• 売却相場：約5,900万円前後（2026年時点） 

• 単価：約82万円/㎡ 

• 平均販売期間：約5.4か月 

• 平均値下げ率：約2〜3％ 

■取引事例ベース

• 平均売却額：約3,182万円（小型物件含む） 

• 平均専有面積：38㎡

• 築年：約23年

• 単価：86万円/㎡前後（2024年） 

※ワンルーム等が多く含まれるため、ファミリータイプはこれより高い。

③ 戸建て・土地の目安

• 戸建て平均：約7,000万円前後（100㎡想定） 

• 住宅地は立地で大きく変動（駅距離・用途地域・接道）

④ 大田区は「23区の中では中間価格帯」

• 70㎡中古マンション：約5,300万円平均 

• 23区中心部より安く、郊外より高い

つまり「割安感＋実需が強いエリア」＝売却しやすい

相場の読み方（ここが重要）

① 価格は「駅」で決まる

高値ゾーン

• 東蒲田

• 東馬込

• 雪谷大塚

  
  

  → 100万円/㎡超の事例あり 

中間

• 蒲田

• 大森

• 池上

落ち着き

• 西側住宅地

• 駅遠エリア

② 価格に一番影響する3要素

不動産はほぼこれで決まります。

1. 駅徒歩（7分以内か）

2. 築年数（築20年が分岐点）

3. 面積（60㎡以上か）

③ 売却相場は「平均」を信じない

例えば

• 38㎡ワンルーム → 3,000万円台

• 70㎡ファミリー → 5,000〜7,000万円

• 新しめ駅近 → 8,000万円超

→ 同じ「大田区」でも2倍以上差が普通に出る

プロが見る「売り時」

今の市況は次の状態です。

• 東京：上昇トレンド

• 金利：まだ低水準

• 投資需要：継続

• 空港アクセス：大田区は強い

→「高値圏だけど需要がある＝売却向き」

売却価格の決め方（実務）

査定はこの順で考えます。

① 近隣の成約事例② 同じマンションの直近価格③ 現在売出中の競合④ 市況トレンド

ここで初めて「売出価格」を決めます。

次が一番大事

ここから先は、机上論ではなく「個別相場」です。

教えてください。これで査定レベルまで具体化できます。

• マンション / 戸建て / 土地

• エリア（例：蒲田・大森など）

• 築年数

• 広さ

• 駅徒歩