【コラム】家賃を下げる前にやるべき３つの打ち手

13 分前

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賃貸経営で空室期間が長引くと、焦りから「家賃を下げて募集しようか」と考えがちです。しかし、安易な値下げは毎月のキャッシュフローを恒久的に減らすだけでなく、将来の売却時における物件の資産価値（利回り）まで下げてしまう諸刃の剣です。

家賃という「毎月の根幹収入」に手をつける前に、まずは以下の3つの打ち手で物件の露出と魅力を高めることが空室対策の鉄則です。

家賃（月額収入）を下げずに、入居者が契約時に支払う「初期費用」を軽減してあげるアプローチです。

フリーレント（1〜2ヶ月分）： 入居後の家賃を一定期間無料にする手法です。「実質的な値引き」にはなりますが、契約上の提示家賃（表面家賃）は維持できるため、物件の資産価値や将来の売却価格を損ないません。
敷金・礼金の見直し： 「敷金0・礼金0（敷礼ゼロ）」にすることで、初期費用をできるだけ安く抑えたい単身者や若年層の検索フィルターに引っかかりやすくなります（※敷金ゼロにする場合は、家賃保証会社の加入義務付けを徹底し未収リスクに備えます）。

現代の部屋探しは、ポータルサイト（SUUMO、HOME'Sなど）で9割決まります。どれだけ良い部屋でも、写真の写りが悪いだけで内見候補から除外されてしまいます。

広角レンズ・明るい時間帯の撮影： スマホの標準カメラで撮った暗く狭く見える写真は厳禁です。部屋の四隅が見える広角写真や、日当たりの良さが伝わる明るい写真を掲載します。
「生活イメージ」を伝える掲載文： 単に「駅徒歩○分」と書くのではなく、「駅からの帰り道に深夜まで営業しているスーパーあり」「テラコッタ調の明るいアクセントクロス」など、暮らしたときの魅力やメリットを言語化してポータルサイトの備考欄を充実させます。

多額のリフォーム費用をかけなくても、ターゲット層に響くピンポイントな設備追加で決まり手を作ることができます。

人気上位設備の追加： 「無料インターネット（Wi-Fi）の導入」「宅配ボックスの設置」「独立洗面台への変更」などは、単身・ファミリー問わず圧倒的なニーズがあります。
アクセントクロスの施工： 壁の1面だけをシックなグレーや木目調のクロスに張り替える作業（費用：数万円程度）を行うだけで、内見時の第一印象が劇的に向上し、近隣の競合物件との差別化を図れます。