【コラム】2026版法改正・ルール変更の注意点

1.「囲い込み」が正式に処分対象へ

2025年からの法改正により、不動産会社が物件情報を独占する「囲い込み」が厳格に禁止されました。

• 注意点: 売却を依頼したら、必ず「レインズ（指定流通機構）」の登録証明書を確認してください。他社からの内見希望を不当に断っていないか、透明性を求める権利が売主にはあります。

仲介手数料の上限引き上げ（低価格物件）

800万円以下の物件を売却する場合、不動産会社が受け取れる手数料の上限が**30万円（＋税）**に引き上げられました。

• 注意点: 大田区でも築古の戸建や小さな区分所有などでは影響する可能性があります。以前より手数料が高くなる分、しっかりとした広告活動を約束させることが重要です。

2. お金と税金に関する注意点

「5年の壁」と「3,000万円控除」

• 短期vs長期譲渡所得: 所有期間が5年以下だと税率が約39%、5年超だと約20%と、約2倍の差があります。

• 確定申告は必須: 「3,000万円の特別控除」を使えば税金がゼロになるケースが多いですが、これを使うには売却翌年の確定申告が絶対条件です。

金利上昇による「買い控え」リスク

2026年に入り、住宅ローン金利の先高観から、買主の予算設定が非常にシビアになっています。

• 注意点: 「高値で出して様子を見る」という戦略は、今は売れ残り物件というレッテルを貼られるリスクが高いです。最新の成約事例に基づいた適正価格でのスタートが成否を分けます。

3. 物件価値を下げないための準備

修繕履歴の「見える化」

資材高騰の影響で、買主は「購入後の修繕費」を非常に恐れています。

• 対策: 給湯器の交換、防水工事、防蟻処理などの履歴を、見積書や領収書付きで整理しておくだけで、信頼性が高まり、値引き交渉を跳ね返す武器になります。

インスペクション（建物状況調査）の検討

「中身がわからない不安」を解消するために、あえて売主側でインスペクションを通しておく手法が一般化しています。大田区のような築年数が混在するエリアでは、これが成約スピードを早める大きな要因になります。

【チェックリスト】売却を始める前に

• [ ] 住宅ローンの残債確認： 売却価格で完済できるか？

• [ ] 登記名義の確認： 相続が未登記になっていないか？（2024年4月から義務化されています）

• [ ] 媒介契約の選択： 1社に任せる「専任」か、複数に頼む「一般」か、自分の物件に合う方を選ぶ。

以上お気軽に弊社までご一報くださいませ